Rentas en la Ciudad de México: el tope ya es ley; lo que viene son las multas

Lo que ya es obligatorio hoy

En agosto de 2024 el Congreso de la Ciudad de México reformó el Código Civil. Desde entonces, el artículo 2448-D dispone que el incremento anual de la renta de una vivienda no puede ser mayor a la inflación reportada por el Banco de México para el año anterior. Antes, el límite era de 10%. La misma reforma creó un registro digital de contratos de arrendamiento (artículo 2448-F).

Una empresa arrendadora impugnó el tope: alegó que violaba la libertad contractual, la libertad de comercio y el derecho de propiedad. En febrero de 2026, el Pleno de la Suprema Corte le negó la razón por unanimidad, en el amparo en revisión 546/2025. Según lo informado sobre la resolución, la Corte consideró que el límite protege el derecho a una vivienda digna, ofrece un parámetro objetivo y previsible, y no anula la libertad contractual, porque las partes siguen fijando libremente la renta inicial y las demás condiciones del contrato. Conviene retener este último argumento; volveré a él.

En la práctica: si la inflación del año anterior fue de 4%, una renta de 10,000 pesos puede subir, como máximo, a 10,400 pesos. Este límite rige hoy, aunque la nueva ley nunca se apruebe.

Qué propone la iniciativa

La iniciativa se publicó en la Gaceta Parlamentaria el 14 de octubre y se turnó el 20 de octubre a las Comisiones Unidas de Vivienda y de Administración y Procuración de Justicia. Sus puntos principales son:

• Un tope atado al inmueble. El aumento seguiría limitado a la inflación del año anterior, ahora medida por el INEGI, pero también al firmar un contrato nuevo, aunque cambie el inquilino. El propietario ya no podría fijar una renta nueva con cada arrendatario.
• Permiso para subir por mejoras. Para aumentar más, el arrendador tendría que pedir autorización a la Defensoría y demostrar mejoras que lo justifiquen. Las reparaciones necesarias para que la vivienda sea habitable no cuentan.
• Prórroga y reembolso. Si al renovar el arrendador pide más de lo permitido, el inquilino podría seguir pagando la renta anterior más la inflación, con el contrato prorrogado un año en sus mismos términos, y reclamar lo que haya pagado de más.
• Registro obligatorio. Todo contrato se inscribiría, dentro de los 30 días siguientes a su firma, en un registro digital a cargo de la Agencia Digital de Innovación Pública. Contendría los datos de las partes, el inmueble, la renta, el depósito, las garantías y el plazo. Si el arrendador no lo registra, podría hacerlo el inquilino.
• Una sola garantía. Depósito, fiador u obligado solidario, pero solo uno. No podrían cobrarse al inquilino la comisión del corredor, la póliza jurídica, la investigación ni la elaboración del contrato. El depósito se devolvería al entregar el inmueble, salvo adeudos de servicios o daños mayores al desgaste normal.
• Contrato por escrito, de un año como mínimo, con un ejemplar original para el inquilino y una renta única, salvo el mantenimiento o los servicios pactados.
• No discriminación. Estaría prohibido negar o condicionar la renta por vivir con niñas, niños o mascotas, o por origen étnico, nacionalidad, apariencia, género, edad u orientación sexual, entre otros motivos.
• Defensoría de las Relaciones Inquilinarias. Dependería de la Procuraduría Social. Orientaría, mediaría y representaría gratuitamente a inquilinos y propietarios, y además haría inspecciones e impondría sanciones.
• Gabinete de Acompañamiento Social ante Desalojos. Intervendría cuando exista una orden judicial de desalojo, para buscar la conciliación y atender a las familias vulnerables. No modificaría lo que resuelvan los jueces.

Las sanciones propuestas son estas (valor de la UMA en 2026: 117.31 pesos):

Conducta	Quién paga	UMA	Pesos
Aumentar la renta por encima del tope	Arrendador	100 a 400	11,731 a 46,924
No entregar al inquilino el original del contrato	Arrendador	25 a 50	2,933 a 5,866
No registrar el contrato en 30 días	Arrendador	—	1 a 3 meses de renta
Usar la vivienda para otro fin sin consentimiento	Inquilino	50 a 100	5,866 a 11,731
Modificar el inmueble sin autorización	Inquilino	50 a 200	5,866 a 23,462

Dónde está y qué sigue

• La consulta en línea del parlamento abierto estuvo abierta del 15 al 29 de octubre.
• El Congreso organizó mesas de diálogo a partir del 6 de noviembre.
• Las comisiones tienen hasta el 23 de diciembre de 2026 para dictaminar. El plazo puede prorrogarse hasta el 1 de marzo de 2027. Después, el dictamen debe votarse en el Pleno.
• Morena apoya la iniciativa y busca aprobarla en el periodo ordinario en curso. PAN, PRI, PVEM y Movimiento Ciudadano han dicho que votarán en contra si no se modifica.
• Si se aprueba, entraría en vigor al día siguiente de su publicación en la Gaceta Oficial. El gobierno tendría 90 días para expedir el reglamento, instalar la Defensoría y poner en marcha el registro.

Análisis crítico

1. El tope sobre el inmueble contradice el argumento con el que la Corte validó el actual

La Corte declaró constitucional el tope vigente porque las partes conservan la libertad de fijar la renta inicial. La iniciativa elimina precisamente esa libertad. Si el límite sigue al inmueble, la renta del contrato nuevo ya no la acuerdan el propietario y el nuevo inquilino: la determina el contrato anterior, quizá firmado años atrás, con otra persona y en otras condiciones. Un departamento que se rentó barato a un familiar quedaría atado a esa renta para siempre, ajustada solo por inflación.

Esto ya no es un límite a los aumentos, sino un control de la renta del inmueble. El precedente de la Corte no lo cubre de forma automática, y es previsible que se impugne. Además, quedan preguntas sin respuesta clara: ¿cuál es la renta base de una vivienda que nunca se ha rentado, o que estuvo desocupada varios años?

2. De una regla objetiva a un permiso discrecional

Hoy la regla es objetiva: la inflación. La iniciativa agrega una excepción que depende de un permiso: el arrendador debe demostrar ante la Defensoría que hizo mejoras. Si la ley no fija criterios claros (qué cuenta como mejora, cuánto puede subir la renta por cada peso invertido, en qué plazo debe resolver la autoridad y qué pasa si no responde), el permiso se convertirá en un cuello de botella. Esos criterios deben estar en la ley, no en un reglamento posterior.

3. La misma autoridad asesora, media y sanciona

La Defensoría orientaría y representaría a las partes, mediaría entre ellas y, además, las inspeccionaría y multaría. Es difícil que una autoridad sea imparcial al sancionar a una persona cuando asesora a su contraparte en el mismo conflicto. Lo sano sería separar esas funciones. En todo caso, las multas serían actos administrativos y, como tales, podrían impugnarse ante el Tribunal de Justicia Administrativa de la Ciudad de México.

4. Una ley que se adelanta a su base constitucional

El 22 de abril de 2026, la jefa de Gobierno presentó una reforma a la Constitución de la Ciudad de México para dar sustento expreso al límite de las rentas y a la nueva autoridad. Esa reforma sigue pendiente. Si la ley se aprueba antes, algunas de sus disposiciones quedarían sin base constitucional local expresa y serían más fáciles de impugnar.

5. El registro: útil, pero con riesgos

Un registro da al inquilino una prueba de su contrato y a la autoridad información para diseñar políticas. Pero concentra datos personales y patrimoniales: quién renta, dónde y por cuánto. La ley debe precisar quién puede consultar esa información y para qué. Algunas lecturas de la iniciativa sugieren que el registro sería requisito de validez del contrato. Sería un error: la sanción por no registrar debe ser la multa, no la nulidad del contrato, que perjudicaría sobre todo al inquilino. Y un apunte fiscal: el registro mostrará el monto de cada renta. Quien recibe ingresos por arrendamiento y no los declara debe tenerlo presente.

6. Lo que está bien

El contrato por escrito, la garantía única, la prohibición de discriminar a quien vive con hijos o mascotas, la devolución del depósito y la mediación gratuita son medidas razonables. Muchas ya son buena práctica, y ayudarían a resolver conflictos sin llegar a juicio.

7. El riesgo de menos vivienda en renta

La Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios y la CANADEVI advierten que medidas así desalientan la inversión y reducen la oferta. La experiencia con controles de renta en otras ciudades muestra que, cuando se limita el rendimiento, parte de los propietarios vende, deja la vivienda desocupada o se va a la informalidad. Las fuentes consultadas no mencionan la renta corta por plataformas digitales. Si el texto final no la considera, el tope sobre el inmueble daría un incentivo para pasar viviendas a ese mercado, justo lo contrario de lo que se busca.

Qué le recomiendo hacer desde ahora

Si es propietario:

1. Revise los aumentos que aplicó este año. El tope ya es obligatorio. Un aumento mayor a la inflación puede reclamarse hoy, sin esperar la nueva ley.
2. Formalice por escrito todos sus contratos y entregue un original firmado al inquilino.
3. Documente las mejoras que haga al inmueble: facturas, fotografías, licencias o avisos de obra. Si la iniciativa se aprueba, serán su prueba para pedir un aumento mayor.
4. Revise sus garantías y cobros. Pedir a la vez depósito, fiador y póliza, o cobrar al inquilino la investigación, quedaría prohibido.
5. Tenga lista la información que pediría el registro: datos de las partes, superficie, renta, depósito, garantías y plazo.
6. Verifique que sus rentas estén declaradas ante el SAT. El registro hará visible su monto.

Si es inquilino:

1. Si al renovar le piden un aumento mayor a la inflación, sepa que excede lo que permite el artículo 2448-D. Antes de firmarlo, asesórese.
2. Pida contrato por escrito y conserve sus recibos y comprobantes de pago.
3. Documente el estado del inmueble al recibirlo, con fotografías fechadas. Le servirán para recuperar su depósito.

Unos y otros: si la iniciativa le preocupa, participe en las mesas de diálogo del Congreso. Es el momento en que todavía puede cambiarse el texto.

Mi opinión

Que la renta no suba más rápido que los ingresos de quien la paga es un objetivo legítimo, y la Corte ya dijo que el tope actual es constitucional. El contrato por escrito, la garantía única, la no discriminación y la mediación gratuita son reglas razonables. Mis reservas están en tres puntos: el tope atado al inmueble, que va más allá de lo que la Corte validó; el permiso discrecional para subir por mejoras; y una Defensoría que sería al mismo tiempo asesora y autoridad sancionadora. Si el texto final los corrige, la ley puede ordenar un mercado que hoy funciona en buena medida en la informalidad. Si no, es probable que termine en los tribunales y que reduzca la oferta de vivienda en renta que pretende proteger.

Documentos consultados

• Iniciativa de Ley de Relaciones Inquilinarias y Rentas Justas, Razonables y Asequibles, Gaceta Parlamentaria del Congreso de la Ciudad de México núm. 623, 14 de octubre de 2026.
• Análisis de White & Case sobre la iniciativa, 30 de octubre de 2026.
• Amparo en revisión 546/2025, Suprema Corte de Justicia de la Nación.
• Código Civil para el Distrito Federal, artículos 2448-D y 2448-F, reformados por decreto publicado en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México en agosto de 2024.
• Las 7 claves de la iniciativa, Gobierno de la Ciudad de México, 22 de octubre de 2026.

Este texto es una opinión jurídica de su autor y no constituye asesoría legal para un caso concreto. Se basa en la iniciativa publicada en la Gaceta Parlamentaria y en lo informado sobre ella; el texto final puede cambiar durante el proceso legislativo. Información al 3 de noviembre de 2026.

Si es propietario y quiere revisar sus contratos de arrendamiento, o si le imponen una multa que considera injusta, escríbanos por WhatsApp. La primera llamada es sin costo.