Nueva ley catastral y Programa Metropolitano del Valle de México: lo que pueden esperar los propietarios de inmuebles

Dónde está cada uno

La ley. La Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral es una iniciativa que la Presidenta de la República presentó el 8 de septiembre de 2026. La Cámara de Diputados la aprobó el 7 de octubre y el Senado el 14 de octubre, sin cambios, y la envió al Ejecutivo. Al cierre de este artículo aún no se publica en el Diario Oficial de la Federación. Entrará en vigor al día siguiente de su publicación.

El Programa. El Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México vigente es de 1998. El proyecto que lo sustituiría tiene 203 páginas y doce anexos, y abarca 84 demarcaciones: las 16 alcaldías de la Ciudad de México, 59 municipios del Estado de México, 8 de Hidalgo y uno de Morelos. Está en consulta pública del 24 de septiembre al 22 de noviembre de 2026. Ante la polémica, SEDATU anunció que revisará la redacción de lo relativo al predial y a la subasta de predios, y el Gobierno de la Ciudad de México dijo que presentará observaciones en el mismo sentido. Hasta hoy, el documento publicado sigue siendo el original.

Qué dice la ley catastral

Tiene 45 artículos y 8 transitorios, y se expide con base en la facultad del Congreso para homologar los registros públicos inmobiliarios y los catastros (artículo 73, fracción XXIX-R, de la Constitución). Obliga a las autoridades, no a los particulares: no impone deberes ni sanciones a los propietarios. Lo que hace es crear una infraestructura común:

• La Clave Única Catastral. Un identificador para cada predio o unidad inmobiliaria, vinculado con su folio real en el Registro Público de la Propiedad. Según la exposición de motivos, permanece unido al inmueble aunque cambie de dueño o de características.
• La Cédula Única Catastral y Registral. Un documento, electrónico o físico, que reúne en un solo lugar la información del catastro y la del registro.
• Dos plataformas digitales, una catastral y otra registral, que desarrolla y opera la Agencia de Transformación Digital y Telecomunicaciones del gobierno federal. La catastral incluye, por mandato del artículo 17, un mapa base que integrará toda la propiedad civil, social y pública del país, un módulo de gestión del impuesto predial y un módulo de pagos digitales.
• Planes nacionales y trámites homologados, de observancia obligatoria para catastros y registros.
• Acceso con Llave MX, ligada a la CURP, y notificaciones electrónicas con la misma validez jurídica que las físicas (artículos 19 y 38).

Los plazos son muy cortos. Los lineamientos deben emitirse en 30 días hábiles; catastros y registros deben adoptar las plataformas a más tardar el 31 de diciembre de 2026, para que operen desde el 1 de enero de 2027, según el calendario que publique la Agencia; y los congresos locales tienen 180 días para adecuar sus leyes. Todo ello sin recursos adicionales: el octavo transitorio dispone que los gastos se cubran con el presupuesto ya autorizado.

Lo que la ley no dice, y lo que su exposición de motivos sí dice

El articulado no menciona valores catastrales, tablas de valores ni tasas. El dictamen aprobado lo subraya: la ley "no crea por sí misma un nuevo impuesto ni modifica directamente las tasas del predial". Pero en la misma página agrega que "su impacto fiscal deriva de contar con padrones más completos, valores catastrales actualizados, incorporación de predios actualmente no registrados y mejores mecanismos de gestión y pago". Y la exposición de motivos de la iniciativa es todavía más clara:

"La actualización de los valores catastrales, la incorporación de los predios que hoy no están inscritos y la habilitación del pago digital del impuesto predial amplían la base gravable [...] sin necesidad de crear o modificar la arquitectura de contribuciones."

Durante el trámite en comisión, un diputado propuso que la ley dijera expresamente que el módulo del predial no podría intervenir en la determinación de valores, en las tablas, en las tasas, en los créditos fiscales, en el cobro ni en la fiscalización. La comisión no lo incorporó al texto de la ley; se limitó a afirmar, en las consideraciones del dictamen, que el módulo "es un receptor y procesador de datos".

Qué dice el Programa de Ordenación Metropolitano

Es un instrumento de planeación con horizonte a 2050. Trata del agua, la movilidad, los riesgos, la vivienda y el crecimiento de la mancha urbana. El propio documento advierte que no sustituye los planes municipales ni los de las alcaldías, que no modifica directamente los usos del suelo y que no es una zonificación lote por lote. Pero también dice que, una vez aprobado, será "una herramienta vinculante, de aplicación obligatoria para todas las autoridades". Y la Ley General de Asentamientos Humanos les da a municipios y alcaldías un año para ajustar sus planes de desarrollo urbano a los programas metropolitanos (artículo 38). Es decir: el Programa no toca hoy su predio, pero marca el rumbo de los planes que sí lo tocarán.

Lo que más importa a los propietarios está en su capítulo de "Instrumentación" y en el Anexo 9:

• Un "gravamen al desperdicio urbano". Un impuesto distinto del predial, a cargo de los dueños de predios baldíos o subutilizados en zonas consolidadas. Considera subutilizado el predio cuya construcción no llega a la cuarta parte de la superficie del terreno, el que está en abandono o ruina, y aquel cuyas edificaciones valen menos de la mitad del terreno. La base sería el valor del terreno a su "máximo y mejor uso", y se sugiere una tasa de al menos 1%, que puede llegar a 1.5% en los predios más grandes que el lote típico de la colonia. El Anexo 9 recomienda no conceder descuentos ni subsidios a nadie, "incluso si se trata de grupos de atención prioritaria".
• Polígonos de Desarrollo y Construcción Prioritarios. La autoridad declararía zonas donde los dueños de predios baldíos o subutilizados tendrían de 2 a 4 años para construir. Si no lo hacen, "la autoridad puede obligar a la venta forzosa de la propiedad en subasta pública". Según el Anexo 9, la declaratoria se anotaría en el folio real, impediría subdividir o fusionar, y la obligación seguiría al inmueble aunque se venda o se herede. Se sugiere que la subasta parta del 75% del valor del suelo y, si nadie compra, del 50%. El Programa señala 19 demarcaciones que deberían incorporar estos polígonos de forma obligatoria; entre ellas, Huixquilucan, Naucalpan, Atizapán, Tlalnepantla y las alcaldías Miguel Hidalgo, Cuajimalpa, Álvaro Obregón, Benito Juárez y Coyoacán.
• Predial a valores de mercado. Primero, convenios para que los estados cobren el predial por cuenta de los municipios. Después, actualizar los catastros "para lograr que los valores registrados de las propiedades se asimilen a los valores del mercado inmobiliario", con valuación masiva y vuelos de dron. Y, con reformas legales, dar más peso al valor del suelo y ajustar las tarifas "para que la contribución anual se acerque al 1% del valor comercial de los inmuebles".
• Cobro por la plusvalía. Construir por encima del potencial básico, cambiar el uso del suelo o aumentar los niveles permitidos tendría un costo, pagadero en suelo, en obra o en dinero. En palabras del documento, se busca que "la zonificación no sea una dádiva".
• Contribución de mejoras que podría cubrir el costo total de las obras públicas, incluidas las de transporte masivo, y zonas de vivienda social con "controles sobre superficies y precios máximos de venta".

El texto aclara que estos criterios "tienen carácter indicativo" y que requieren reformas a las leyes fiscales y urbanas de cada entidad. Las autoridades insisten en que el Programa no tiene atribuciones fiscales. Ambas cosas son ciertas. Pero el documento dice con claridad qué reformas quiere promover.

Análisis crítico: qué pueden esperar los propietarios si ambos se aprueban

Cada instrumento, por separado, tiene una defensa sencilla: la ley "solo moderniza" y el Programa "solo orienta". Juntos, en cambio, forman un circuito completo. La ley construye la información: un padrón de cada predio del país, conectado con el registro, con un módulo de predial y notificaciones electrónicas. El Programa propone qué hacer con ella: valores de mercado, un predial cercano al 1% anual y cargas nuevas para el suelo que no se aprovecha. Ninguno de los dos aumenta, por sí solo, un peso su predial; para eso se necesitan reformas al Código Fiscal de la Ciudad de México, al Código Financiero del Estado de México y Municipios y a las leyes de ingresos que se aprueban cada año. Pero la ruta queda trazada. Estas son las consecuencias que, en mi opinión, pueden esperarse.

1. Un predial más alto, por la vía de la base

El predial se calcula aplicando una tasa al valor catastral. Las tablas de valores las proponen los ayuntamientos y las aprueban los congresos locales (artículo 115, fracción IV, de la Constitución). Desde la reforma constitucional de 1999, un artículo transitorio ordenó acercar esos valores a los de mercado y, en su caso, ajustar las tasas para respetar la proporcionalidad y la equidad. La mayoría de los municipios nunca lo cumplió del todo, en buena parte por falta de capacidad técnica. La nueva ley les da esa capacidad, y el Programa les propone la meta.

Para dimensionar la propuesta: al 1% anual, una casa con valor comercial de 5 millones de pesos pagaría alrededor de 50 mil pesos de predial al año. Compare esa cifra con su boleta actual. Lo más probable es que el aumento, si llega, sea gradual, a través de las tablas de valores de cada año, y no de golpe. También subiría lo que se paga al comprar un inmueble: en la Ciudad de México y en el Estado de México, el impuesto de adquisición o traslado de dominio se calcula, en términos generales, sobre el mayor entre el precio pactado, el avalúo y el valor catastral.

El mismo transitorio de 1999 que pidió acercar los valores al mercado previó ajustar, en su caso, las tasas para respetar la proporcionalidad y la equidad. No es un argumento definitivo: su plazo venció en 2002 y la expresión "en su caso" deja margen al legislador. Pero confirma que valor y tasa deben revisarse juntos. En cada caso concreto, la defensa más sólida será impugnar el valor asignado al inmueble cuando no corresponda a la realidad, o la tarifa cuando, con los nuevos valores, produzca una carga desproporcionada.

2. Cobro de construcciones no declaradas y de diferencias de años anteriores

La ley ordena a catastros y registros intercambiar información "para detectar posibles inconsistencias" (artículo 44), y el Programa propone actualizar la cartografía con drones. Quien amplió su casa, construyó un piso más, techó la azotea o tiene en su boleta menos metros de construcción de los que realmente existen debe esperar requerimientos para actualizar sus datos y, posiblemente, la determinación de diferencias de predial de años anteriores, con actualización, recargos y multas, hasta donde lo permita el plazo de caducidad que fije la ley local. Pasado ese plazo, la autoridad ya no puede revisar esos años. En nuestra sección de formatos encontrará una solicitud de caducidad del predial para la Ciudad de México.

3. Si tiene un terreno baldío, o una casa "chica" para el valor de su terreno

Este es, a mi juicio, el punto más delicado. Tal como están redactados, los criterios de "subutilización" no alcanzan solo al especulador que guarda un terreno vacío. En zonas como Interlomas, Polanco o Santa Fe, donde el propio Programa reconoce valores de suelo de más de 80 mil pesos por metro cuadrado, y en otras colonias residenciales de alto valor, una casa de varias décadas en un terreno amplio fácilmente vale menos de la mitad del terreno. Con el criterio del Programa, esa casa familiar sería un predio "subutilizado", sujeto al nuevo gravamen y, según la recomendación del Anexo 9, sin descuentos aunque su dueño sea una persona adulta mayor. Lo mismo podría ocurrir con los estacionamientos, los patios de maniobra o los terrenos que una familia conserva como patrimonio o herencia.

Además, si el predio queda dentro de un polígono prioritario, el propietario tendría que construir en 2 a 4 años o enfrentar la venta forzosa en subasta, con precios de salida de 75% y luego de 50% del valor del suelo.

Ambas figuras plantean serias dudas constitucionales:

• El gravamen. El propio Anexo 9 reconoce que los tribunales federales han considerado contrarias al principio de equidad tributaria (artículo 31, fracción IV, de la Constitución) las sobretasas al predial de los terrenos baldíos, y por eso propone un impuesto separado. Si un impuesto distinto supera las mismas objeciones es algo que tendrán que decidir los tribunales.
• La venta forzosa. La Ley General de Asentamientos Humanos ya admite, desde 2016, la "enajenación en subasta pública" en los polígonos de desarrollo prioritario (artículo 85), siempre que la ley estatal la regule. Pero obligar a vender hasta por la mitad del valor del suelo a quien no ha construido es difícil de conciliar con la garantía de audiencia y con el artículo 27 constitucional, conforme al cual la expropiación solo procede por causa de utilidad pública y mediante indemnización. Una venta forzosa por debajo del valor se parece mucho a una expropiación sin indemnización completa.

4. Lo que podrá construir, y lo que le costará

Si la construcción por encima del potencial básico y los cambios de uso del suelo pasan a cobrarse, quien pensaba desarrollar su terreno o venderlo a un desarrollador verá el efecto en el precio: el comprador descontará esos costos. Los desarrolladores ya advirtieron que estas medidas encarecerán el suelo y la vivienda. En sentido contrario, la densificación cerca de las estaciones de transporte puede elevar el valor de algunos predios, mientras que las restricciones en zonas de riesgo, de conservación o con escasez de agua pueden reducir el de otros. Los planes municipales tendrán que ajustarse al Programa en el año siguiente a su aprobación; el de Huixquilucan, por cierto, aparece en la lista de planes municipales que el Programa propone actualizar.

5. Notificaciones electrónicas: los plazos correrán aunque usted no se entere

La ley da a las notificaciones hechas por las plataformas la misma validez que a las físicas. Quien litiga contra el SAT conoce bien este riesgo: el buzón tributario ha hecho perder plazos a muchos contribuyentes que no lo revisaban. Si los avisos de nuevos valores, los requerimientos o las resoluciones del predial empiezan a llegar por esa vía, el plazo para impugnarlos correrá desde la notificación electrónica. Los detalles dependerán de los lineamientos y de las leyes locales, pero conviene prepararse.

6. Su patrimonio, en una sola plataforma

La ley dice que el uso de los datos corresponde a cada autoridad catastral y registral y que se protegerán los datos personales. Pero no precisa qué información contendrá la cédula de cada inmueble: lo deja a lineamientos que se emitirán en 30 días hábiles. Y el dictamen aprobado describe la trazabilidad de la información como "un control fiscal sobre las personas físicas y morales permitiendo el rastreo con precisión de la propiedad inmobiliaria". Para quien tiene su patrimonio en orden, esto no debería ser un problema. Para quien tiene inmuebles a nombre de terceros, operaciones sin escriturar o diferencias entre lo que declara y lo que posee, la visibilidad será mucho mayor.

7. Lo positivo, que también existe

Un catastro y un registro conectados y al día dificultan las ventas dobles, las inscripciones fraudulentas y el despojo de inmuebles; los trámites homologados y en línea pueden ahorrar tiempo y dinero. La ley aclara que la clave catastral no prueba por sí sola la propiedad (artículo 28): su escritura sigue siendo su título. Para el propietario que está al corriente, la modernización puede traer certeza.

8. Los riesgos de una implementación apresurada

Pedir a los catastros y registros de todo el país, con capacidades muy desiguales, que migren a una plataforma nueva antes del 31 de diciembre de 2026, sin recursos adicionales, invita a los errores de captura. Un dato equivocado en el padrón puede traducirse en una boleta equivocada, y la carga de probar lo contrario recaerá en usted. Además, algunos municipios y legisladores han anunciado controversias constitucionales por invasión de la autonomía municipal, lo que podría retrasar la aplicación de partes de la ley.

Qué le recomiendo hacer desde ahora

1. Opine en la consulta antes del 22 de noviembre. El proyecto, los anexos y el formulario están en pozmvm.sedatu.gob.mx. Hay también buzones físicos; en el Estado de México, en la Dirección General de Proyectos y Coordinación Metropolitana, en Naucalpan. Cada aportación recibe folio y una valoración técnica y jurídica. Si alguno de estos instrumentos le preocupa, dígalo por escrito: es el momento en que todavía puede cambiarse el texto.

2. Revise que su escritura, su folio en el Registro Público y su boleta predial digan lo mismo: superficie de terreno, superficie construida y uso. Si no coinciden, asesórese antes de corregir: una corrección voluntaria mal planteada puede abrir la puerta al cobro de años anteriores.

3. Conserve sus boletas y comprobantes de pago de los últimos años. Serán su primera prueba si le determinan diferencias.

4. Siga las reformas locales de fin de año. Las tablas de valores y las leyes de ingresos se aprueban cada año, normalmente entre noviembre y diciembre. Ahí, y no en la ley federal ni en el Programa, se decidirá cuánto pagará.

5. Si recibe una determinación, un nuevo valor catastral o una boleta con un aumento desproporcionado, actúe de inmediato. Según el caso, puede proceder un recurso administrativo, un juicio ante el tribunal de justicia administrativa local o un amparo contra la ley con motivo de su primer acto de aplicación. Los plazos para impugnar actos de autoridades locales varían según la entidad y el acto, y algunos son breves.

6. Si tiene un terreno sin construir o poco aprovechado en alguna de las demarcaciones señaladas, planifique desde ahora. Es mejor evaluar opciones antes de una declaratoria que después.

Mi opinión

La modernización del catastro y del registro es necesaria y, bien hecha, protege al propietario. El problema no es la tecnología, sino lo que se anuncia que se hará con ella. Los gobiernos insisten en que no habrá "predialazo", y es verdad que ninguno de los dos instrumentos lo decreta. Pero la exposición de motivos de la ley y el capítulo de instrumentación del Programa dicen con claridad hacia dónde se quiere ir: más predios en el padrón, valores cercanos al mercado y cargas nuevas para el suelo que no se aprovecha. Lo que está en juego no es si pagaremos más, sino cuánto, en qué plazo y con qué límites. Esa discusión se dará en la consulta y, sobre todo, en los congresos locales. Conviene participar en ella ahora y estar preparado para defenderse después.

Documentos consultados

• Dictamen de la Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral, Gaceta Parlamentaria de la Cámara de Diputados, 6 de octubre de 2026.
• Iniciativa de la Presidenta de la República, Gaceta Parlamentaria, 8 de septiembre de 2026.
• Proyecto de Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México, versión de consulta pública, SEDATU (en especial, páginas 164 a 175).
• Anexo 9, Instrumentación, del mismo proyecto.
• Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano, artículos 38 y 85.

Este texto es una opinión jurídica de su autor y no constituye asesoría legal para un caso concreto. Se basa en el dictamen aprobado por la Cámara de Diputados y en la versión de consulta pública del Programa. La ley aún no se publica en el Diario Oficial de la Federación y el Programa puede cambiar tras la consulta. Información al 16 de octubre de 2026.

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